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FAQ

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Transactions

Le compromis de vente est un engagement ferme et définitif.

Le Vendeur et l’acheteur s’entendent sur la vente d’un bien immobilier et ne pourront renoncer à l’acquisition, sauf si une des conditions suspensives prévues dans le contrat se réalise. En signant une promesse unilatérale de vente, le vendeur, s’engage à ne vendre à personne d’autre qu’au candidat acquéreur.

Si l’acheteur veut effectuer la transaction, le vendeur sera obligé de l’accepter. Par contre, l’acquéreur conserve le droit de ne pas acquérir le bien.

Le notaire est un officier public et ministériel chargé de l’élaboration, de l’authentification et de la conservation des actes juridiques.

Dans les actes les plus importants de la vie individuelle (testament, vente immobilière, etc.), le recours à un notaire permet de sécuriser les rapports juridiques entre les personnes et de garantir la valeur des transactions réalisées. Le notaire est chargé de vérifier l’identité et la capacité des signataires, de s’assurer de la réalité des renseignements essentiels contenus dans l’acte afin par exemple de certifier la propriété.

En contrepartie de ces formalités, l’acte passé devant notaire possède la qualité d’acte authentique, ce qui lui confère une très grande force juridique.

Pour la mise en vente de votre bien, vous devez faire réaliser plusieurs diagnostics immobiliers en fonction de la nature de votre bien (maison, appartement, copropriété ou non..) de sa situation géographique et de sa date d’achat. En 2016, il y a 9 diagnostics obligatoires (Loi Carrez, Diagnostic de Performance Energétique, Diagnostic Amiante, Diagnostic Plomb, Diagnostics Termites, Certificat d’état des risques naturels, Diagnostic Gaz, Diagnostic Electrique et Diagnostic Assainissement).

Ces documents permettent d’informer les potentiels acquéreurs sur les caractéristiques et l’état du bien mis en vente et ainsi protéger les vendeurs contre les vices cachés. L’acquéreur potentiel achètera en toute connaissance de cause.

Les frais d’acquisition, ou souvent appelés « frais de notaire », s’ajoutent au prix d’achat des biens immobiliers.

Ils sont en principe réglés par l’acquéreur et ne reviennent ni au vendeur, ni au notaire, pour leur grande part.

Les frais d’acquisition d’un bien immobilier sont essentiellement composés d’impôts payés à l’Etat. Les notaires ont donc la charge de les collecter pour le compte de l’Etat et de les reverser ensuite au Trésor public.

Ils sont calculés suivant la valeur et la situation géographique du bien immobilier.

Le principe de départ est qu’un logement loué peut être vendu. En d’autres termes, le contrat de location ne rend pas le bien invendable. Il faut néanmoins distinguer 2 hypothèses :

Vous êtes dans délais pour donner congé pour vendre (au moins 6 mois avant l’échéance du bail en location vide, au moins 3 mois avant en location meublée). Le congé met fin au contrat de bail et dans ce cas, vous vendez votre logement libre puisque votre locataire est tenu de quitter le logement.

Par contre, si vous n’êtes pas dans les délais pour donner congé mais que vous êtes néanmoins obligé de vendre car vous avez besoin du capital et vous ne pouvez pas attendre, vous vendez dans ce cas le bien avec le locataire en place.

Une Société Civile Immobilière ou SCI est un groupement de personnes qui s’unissant afin d’acheter un bien immobilier dans le but d’en tirer profit. L’immobilier étant un placement très intéressant, la SCI est préconisée si vous souhaitez investir et n’avez pas les ressources suffisantes à vous seul.

Si vous souhaitez effectuer un prêt lors de votre achat immobilier, l’obtention de ce prêt est donc indiquée en clause suspensive d’achat lors de la signature du compromis de vente. Une fois que vous avez obtenu un accord bancaire, votre organisme financier vous adresse donc votre offre de prêt. Et dès réception de cette offre écrite, vous disposez d’un délai de réflexion de 10 jours, le temps de décider si vous l’acceptez ou la refusez.

Vous ne pouvez donc pas vous prononcer avant le 11ème jour si vous l’accepter et vous devez la retourner à votre banque avant le 30ème jour suivant sa réception.

La loi SRU a entre autre mis en place un délai de rétractation de 10 jours en faveur de l’acquéreur d’un logement neuf ou ancien. A la signature du compromis de vent, vous disposez donc de 10 jours pour vous rétracter ou non. Ce délai est incompressible et obligatoire. Il vous permet donc de bien pouvoir réfléchir à tête reposée à l’achat que vous êtes en train de réaliser.

Location

Il existe une différence majeure au niveau fiscal entre les locations vides et les locations meublées. Si les loyers des locations vides sont considérés comme des revenus fonciers, ceux des locations meublées sont considérés comme des revenus industriels et commerciaux. La durée du bail et les conditions de préavis diffèrent également entre une location vide (bail de 3 ans, préavis propriétaire de 6 mois avant l’échéance du bail, celui du locataire de 3 mois ou 1 mois dans certains cas) et une location meublée (bail d’un an, préavis du propriétaire de 3 mois et 1 mois pour le locataire).

La Garantie des Loyers Impayés (GLI) est une assurance qui non seulement rembourse les loyers et charges impayés et les dégradations immobilières mais qui prend aussi en charge la procédure et les frais de contentieux. C’est donc la solution idéale pour louer en toute sécurité et en toute sérénité.

Dès lors qu’il s’agit d’une location d’habitation vide ou meublée, tout propriétaire bailleur doit remettre à son locataire des diagnostics immobiliers lors de la signature du contrat de bail. Il s’agit de l’Etat des Risques Naturels et Technologiques (ERNMT), du Diagnostic de Performance Energétique (DPE), du Diagnostic Plomb pour les logements construits avant 1949, du diagnostic Amiante pour les logements construits avant 1997 et d’un certificat de mesurage de l’appartement (Loi Boutin).

Dans le cadre d’un bail à usage d’habitation, le propriétaire peut récupérer une partie des charges qu’il doit payer auprès de son locataire. Celles-ci font l’objet de provisions versées par le locataire en même temps que le loyer et sont régularisées tous les ans en fonction des sommes réellement dues. Il s’agit des charges payées en contre partie des services liés à l’usage des différents éléments du logement ( fourniture eau chaude ou froide ou d’énergie…) des dépenses d’entretien courant et menues réparations des parties communes ( ascenseur, espaces verts..), impôts correspondant à des services profitant au locataire ( taxe d’ordure ménagère..).

Divers

L’usufruit est le droit de jouir d’un bien appartenant à autrui et d’en récolter les fruits.
« L’usufruitier a le droit de jouir des choses dont un autre à la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance ».

La nue-propriété (élément principal du droit de propriété) donne à son titulaire le droit de disposer de la chose mais ne lui en confère ni l’usage ni la jouissance, ces prérogatives sont réservées à l’usufruitier.

La défiscalisation immobilière c’est investir pour payer moins d’impôts. Les lois de défiscalisation immobilière, outre le fait qu’elles répondent à un objectif voulu par l’Etat, ont pour but de réduire directement le montant de l’impôt sur le revenu (Loi Girardin, Loi Besson, Loi de Robien, Loi Pinel,..).

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